Ипотека в Омске стала более рискованной с 2018 года

Регулятор посчитал их рискованными и ввел ограничения: в отношении ипотечных кредитов с первоначальным взносом ниже 20% от общей стоимости жилья применяется повышенный коэффициент риска 150%, а ниже 10% – 200%. 16 января Министерством юстиции России зарегистрированы внесенные в инструкцию №180 ЦБ РФ изменения.

ИА «Город55» разбирается, как повлияют данные изменения на предложения кредитных организаций, и что делать заемщикам, которые хотят приобрести или уже приобрели жилье в ипотеку.

Перемены неизбежны

Введенные Центробанком изменения, по мнению представителей кредитных организаций в Омске, безусловно, должны внести коррективы в ипотечные программы банков, предлагаемые на рынке. Но финансовые эксперты уверены, что вряд ли банки сохранят низкий первоначальный взнос, увеличив при этом ставку. Скорее всего, и это более реалистичный выход - повышение порога минимального первоначального взноса до 20%.

«Возможны различные варианты – от сокращения программ с долей первоначального взноса ниже 20% до повышения ставки по таким кредитам», - констатирует Екатерина Маар, начальник отдела по развитию партнерского канала продаж Омского филиала АО «Россельхозбанк» и добавляет: «Вместе с тем хочется подчеркнуть, что в настоящий момент никаких изменений в ипотечных программах Россельхозбанка нет».

По мнению Александра Городецкого, исполнительного директора компании «МИАРД», большинству банков, возможно, придется пересмотреть свои условия – либо повысить минимальный взнос, либо увеличить ставку по таким кредитам. По его словам, доля выдачи ипотеки с заданными условиями составляет 75%, так как данный продукт остается самым главным и почти единственным инструментом, позволяющим приобрести жилье в собственность.

Однако, как считает Ольга Неелова, управляющий офисом в г. Омске Банка Жилищного Финансирования, нововведения в области ипотечного кредитования не приведут к повышению ставок. Неелова отмечает, что наличие у заемщика первоначального взноса является важным фактором снижения кредитного риска и качества в обслуживании кредита, и, как показывает практика большинство из тех, кто оформляют ипотеку, приходят в банк, когда накопят первоначальный взнос в размере больше 20%, то есть вписываются в параметры надежности, которые регламентирует регулятор. «Чем больше заемщик внес собственных средств, тем больше мотивация платить по кредиту. Во-вторых, достаточный первоначальный взнос – фактор снижения кредитного риска для кредитора, это так называемая «подушка безопасности» в случае коррекции цен на рынке недвижимости. Кроме этого, самим кредиторам все менее выгодно будет кредитовать с первым взносом менее 20%, так как это будет ухудшать «экономику кредита» с учетом банковских нормативов», - прокомментировала управляющая.

«Последствия у этого решения однозначно будут, но, скорее всего, только в первом полугодии, - уверена Анна Федорова, руководитель отдела ипотечного кредитования федеральной риэлторской компании «Этажи» в Омске. – Проявится это в небольшом снижении количества выданных кредитов, но не более чем на 5%. Ко второму полугодию у заемщиков будет понимание, что первоначальный взнос вырос и будет время подготовиться к этим изменениям. Более того, есть вероятность, что некоторые банки все-таки сохранят минимальный первоначальный взнос при условии увеличения ставки».

Могут ли провести данные изменения к снижению суммарных объемов выдач ипотечных кредитов? У экспертов на этот счёт есть различные мнения.

Так, представитель АО «Россельхозбанк» Екатерина Маар в рамках беседы озвучила следующую информацию: «Мы не прогнозируем снижения темпов роста объема выдач ипотечных кредитов, равно как и негативного влияния данного фактора на объем вводимого в строй жилья. Более того, наш опыт говорит о том, что стоит ожидать положительного тренда».

Данную ситуацию ИА «Город55» прокомментировал Игорь Хартман, директор ООО «ЗЖБИ №7». По его мнению, повышение коэффициента риска по ипотечным кредитам с первоначальным взносом до 20% связано, прежде всего, с изменением конъюнктуры рынка. Эксперт уверен, что пересчет коэффициента риска необходим для реализации государственной программы, которая изменит ситуацию на рынке недвижимости в лучшую сторону.

Кому повезет, а кому - нет

Средневзвешенная ставка по ипотеке на 1 января 2018 года по Омской области при оформлении жилищных кредитов в рублях, в том числе ипотечных кредитов, составила от 10,67 до 9,62% (по данным ЦБ РФ). В конце 2017 года правительство Омской области анонсировало ипотечную программу льготного кредитования под 6%годовых. Предполагается, что заемщиками станут около 800 омичей, на эти цели предусмотрены бюджетные инвестиции в сумме 360 миллионов рублей. По данным пресс-службы министерства строительства и ЖКК Омской области, льготная ипотека будет предоставляться на срок от 3 до 30 лет, при условии, что возраст заемщика на момент погашения составит не более 65 лет. «Бонусом» данной программы является то, что если не хватит средств на первоначальный взнос, то предусмотрена возможность займа до половины первоначального взноса, но не более 200 тысяч рублей под 3% годовых на срок до 5 лет. Старт программы намечен на март 2018 года.

Сегодня многие омские банки предоставляют ипотеку с установленным размером первоначального взноса – 15% от стоимости приобретаемой недвижимости. При этом представители омского банковского рынка принимают сторону регулятора, соглашаясь, что первоначальный взнос – первое подтверждение финансовой дисциплины и взвешенного решения заемщика.

По мнению экспертов, инициируемые Центробанком действия, могут привести к тому, что заемщики, стесненные в средствах, станут брать жилье меньшего метража. Эта точка зрения совпадает с мнением Александра Городецкого, исполнительного директора компании «МИАРД». «В группе риска окажутся люди, не имеющие накоплений, параллельно с получением кредита продающие недвижимость. Их стандартной стратегией было получение ипотеки с минимальным первоначальным взносом и последующее досрочное погашение, теперь же им придется изыскивать средства на доплату по взносу. Среднестатистический заемщик сейчас подает заявку на одобрение в 2-3 банка, теперь для увеличения шансов более выгодного предложения придется увеличить это число до 6.

По данным пресс-службы федеральной риэлторской компании «Этажи» в г. Омске, самой востребованной квартирой в Омском регионе по состоянию на октябрь 2017 года стала однокомнатная квартира площадью 40 кв. метров, ее стоимость оценивается в 1500-1600 миллионов рублей.

На вопрос, какая категория заемщиков в условиях изменений, приготовленных ЦБ, пострадает больше всех, эксперты высказались следующим образом. Так, по мнению, Екатерины Маар – представителя АО «Россельхозбанк»в данную категорию относятся молодые семьи, которые могут использовать материнский капитал в качестве первого взноса.

Анна Федорова, руководитель отдела ипотечного кредитования федеральной риэлторской компании «Этажи» в Омске: «Первые сложности возникнут у семей, которые еще не успели сделать накопления. Есть еще одна категория заемщиков, которые уже почувствовали изменения – это заемщики с уже одобренной ипотекой, которые готовы к выходу на сделку. В некоторых банках им приходится добавлять к изначальному взносу около 5%, если такой возможности нет – приходится выбирать для сделки другой банк. Изменения также затронут дорогое жилье. Чем дороже объект, тем больший первоначальный взнос необходимо внести. Но обычно покупатели такого жилья все-таки имеют финансовые возможности и могут увеличить сумму первого взноса. Глобального спада спроса мы не прогнозируем».

Стоит отметить, что новые требования ЦБ коснутся ипотечных кредитов, заключенных в 2018 году.

Источник: ИА «Город55»