Готовьте 12 миллиардов. Как в Омске решают проблемы дольщиков и аварийного жилья

Расселение аварийного жилья и обманутые дольщики — это проблемы, которые, пожалуй, сопоставимы по уровню сложности. Вопросы для области не новые, долгоиграющие, поэтому и пожинать их плоды приходится не одному губернатору.

Город55 решил сравнить эти две проблемы, а также узнать, что сделано для их решения и что только запланировано на следующие года.

Масштаб проблемы

Про обманутых дольщиков и восстановление их прав говорил каждый из омских губернаторов. Виктор Назаров в 2013-м называл эту проблему номером один для региона. Тема восстановления прав дольщиков постоянно проскальзывала в речи Александра Буркова.

Пришедший ему на смену Виталий Хоценко тоже не забывает упомянуть, что делается для дольщиков. Тем более что на решение вопроса с ними Хоценко (на тот момент он еще занимал пост врио губернатора Омской области. — Прим. ред.) указал Владимир Путин. То же самое нельзя сказать о расселении аварийного жилья: отчеты о сделанном можно услышать только во время различных пресс-конференций и прямых эфиров с жителями региона.

А ситуация тем временем с каждым годом только ухудшается. Если новых «проблемных» домов в 2023-м не прибавилось, то аварийными дома признают практически ежемесячно. С января таковыми стали 13 многоквартирных домов, но расселят и снесут их лишь к 2030 году. Последний раз перечень аварийных домов пополнился 5 декабря трехэтажкой на Энергетиков.

Сейчас в Омске в рамках региональной адресной программы продолжают расселять дома, признанные аварийными до 2017 года (в списке 139 адресов). За 2023-й омская мэрия успела расселить 474 семьи, за декабрь собираются вручить ключи от новых квартир еще 129 семьям.

По восстановлению прав дольщиков цифры в 2023-м менее впечатляющие: 20 человек из домов, которые начинали строить в 2008–2014 годах, получили выплаты от Федерального фонда защиты дольщиков в качестве возмещения. Один дольщик расторг договор участия в долевом строительстве, после чего из Единого реестра проблемных объектов (далее ЕРПО. — Прим. ред.) исключили дом на улице Омской недалеко от Богдана Хмельницкого.

До конца 2023 года квартиры должны получить также 39 дольщиков из десятиэтажки на Менделеева, 44 к. 5, которая готова на 100%. Близок к завершению и объект на 10 лет Октября на 58 квартир, из которых 51 принадлежит дольщикам.

7 тысяч человек «под угрозой»

С 2017 года, по данным департамента жилищной политики, аварийными и подлежащими сносу признали 155 многоквартирных домов. Их расселением мэрия займется только после выполнения уже действующей программы, рассчитанной на 2019–2025 годы. Всего же в городе 243 «аварийки», в которых проживают тысячи людей.

«Контроль за физическим проживанием граждан в аварийных домах к функциям департамента не относится. Но по информации, имеющейся в департаменте, собственниками или нанимателями жилых помещений в аварийных домах являются более 7 тысяч человек», — рассказала Городу55 директор департамента жилищной политики Ольга Парфенова.

К декабрю 2023-го на территории Омской области осталось 30 «проблемных» многоквартирных домов. Самому «старому» из них — около 20 лет. По информации омского минстроя, квартир в них дожидаются 2285 человек.

Предпринимаемых шагов для решения проблем с дольщиками и людьми, проживающими в аварийных домах, пока недостаточно. С 2017 по 2022 год восстановили права 2670 граждан — участников долевого строительства, которые дожидались квартир в 34 «проблемных» домах. А из аварийного жилфонда с 1 января 2019 года расселили 28 тысяч кв. м. В итоге новое жилье получили более 1000 омских семей из 54 многоквартирных домов, что обошлось в 3.4 млрд рублей.

В следующем году омская мэрия пообещала расселить еще 265 аварийных жилых помещений и четыре дома (62 квартиры), признанные аварийными после 1 января 2017 года и не вошедшие в программу.

Вместо заселений — выплаты

Для восстановления прав дольщиков и переселенцев из аварийного жилья используются все возможные способы, в том числе и выплата компенсаций.

Обманутым дольщикам данная мера поддержки стала доступна в 2020 году. На сегодняшний день в регионе возмещения на общую сумму 843.43 млн рублей получили 452 человека из 493, вложившихся в строительство девяти домов. После этого пять долгостроев исключили из ЕРПО.

В 2023-м возмещение должны получить 355 человек из 6 домов со степенью готовности от 3 до 25%. Решение о выплате компенсации принимают, если это объект с низкой строительной степенью готовности, без действующего разрешения, правоустанавливающих документов на земельные участки или проектной документации.

«Привлечь инвестора на объект, который фактически существует на бумаге, невозможно», — пояснил замминистра строительства Евгений Кравченко.

Возможность получить денежную компенсацию есть и у жильцов аварийных домов. В Омске с 2019 года выплаты получили 334 человека. Общая сумма компенсаций составила 256.8 млн рублей, в среднем по 768 тысяч на человека.

По 6 миллиардов на каждую проблему

И минстрой, и департамент жилищной политики назвали одинаковую цифру, отвечая на вопрос, какая сумма нужна для единовременного решения вопроса.

По оценкам замминистра строительства Евгения Кравченко, решение проблем граждан — участников долевого строительства многоквартирных домов в регионе обойдется в сумму не менее 6 млрд рублей. Столько нужно, чтобы выплатить возмещение всем 2285 дольщикам. Для расселения в полном объеме домов, признанных в Омске аварийными после 1 января 2017 года, по словам Ольги Парфеновой, также необходимо финансирование в размере более 6 млрд рублей.

эНо на деле сумма в каждом из случаев может получиться немного другой, так как решают вопрос с дольщиками и аварийным жильем с помощью разных мероприятий. Например, 10 «проблемных» домов будут достраивать за общую сумму 3.87 млрд рублей. 321 дольщику из пяти домов выплатят возмещения после принятия соответствующего решения наблюдательным советом федерального фонда. За счет активов застройщиков и привлечения инвесторов достроят жилье либо выплатят компенсации 108 дольщикам из четырех домов. 18 дольщикам из микрорайона Врубелево и Ясной Поляны вернут деньги после продажи имущества застройщика-банкрота. И права 477 человек из шести «проблемных» домов собираются восстановить за счет квартир, которые должны предоставить застройщики, реализующие масштабные инвестпроекты в Омске: «Стройбетон», «Брусника», «Эталон» и «Догма».

Несколько вариантов предусмотрено и при расселении омичей, проживающих в аварийных домах, — это уже упомянутая нами выплата выкупной стоимости собственникам за изымаемые помещения, предоставление жилых помещений муниципального жилфонда, покупка жилых помещений у застройщиков и даже строительство многоквартирного дома на 6-й Станционной.

Экономически невыгодно

Застройщики неохотно берутся как за достройку «проблемных» домов, так и за возведение многоэтажек для расселения аварийного жилья. В первом случае пугают сроки и состояние недостроев, которые несколько лет простояли под влиянием внешних погодных факторов. А возводить дома для аварийных переселенцев просто невыгодно.

«Не очень выгодно строить такие дома, потому что мы ниже рыночной цены продаем дом целиком. Просто есть определенные договоренности с руководством города и области, мы идем навстречу. Кроме нас эту проблему никто не решит», — рассказал Городу55 владелец ГК «Стройбетон» Олег Золотов.

Владелец «Стройбетона» уже сдал несколько домов целиком для переселенцев из аварийного жилья. Один из них — в поселке Биофабрика — сдали в эксплуатацию в сентябре 2023-го. Многоэтажка рассчитана на 195 семей.

«Мы по КРТ забрали земельный участок возле „Ленты“ в Амуре. Тоже там будем дома строить под ветхое и аварийное жилье. Строим там, где у нас есть земля в собственности или в аренде. Специально под это дело отдельные участки нам не выделяют», — добавил Золотов.

А вот в долевом строительстве, по мнению директора «Общества защиты прав потребителей в сфере строительства» Дмитрия Дмитриева, произошли положительные изменения.

«Раньше на протяжении всего периода свободных рыночных отношений исчерпывающих гарантий сохранности вложенных денежных средств не было. Дольщики всегда становились заложниками потенциальных финансовых кризисов, финансовых проблем застройщиков или откровенного мошенничества с их стороны. Риск потери денег существовал всегда», — уточнил Дмитриев.

С недобросовестными застройщиками затем приходилось долго судиться. Около 1000 судебных дел касались застройщика «ПИК-Регион»: взыскивали неустойки и компенсации в отношении квартир, расположенных в микрорайонах Прибрежный, Континентальный и Кристалл. Сейчас, по словам юриста, профильных дел в работе осталось не так много: это единичные дела к разным застройщикам малоэтажного жилья, споры с «Фондом развития территорий» по выплатам компенсаций, а также иски к иногородним застройщикам в интересах бывших омичей.

«Практически все дела, связанные с расторжениями договоров долевого участия, успешно закончились получением денег. Хотя риски утраты прав и на квартиры, и самих денег существовали. Судебный процесс от момента обращения к нам до получения дольщиком денежных средств обычно укладывался в один год. Но время изменилось, и расторжение договоров больше ни для кого не актуально», — рассказал юрист.

Как отметил Дмитриев, произошло это после того, как «Фонду развития территорий» поручили финансировать восстановление прав абсолютно всех участников долевого строительства в стране за исключением тех, чьи дома строились без разрешений. В Омске достроить все «проблемные» дома должны в течение нескольких лет, а большая часть дольщиков, чьи дома достраивать нецелесообразно, уже получили компенсационные выплаты.

***

Хотя на решение двух сложных вопросов с дольщиками и аварийным жильем в Омской области требуются одинаковые суммы (по 6 млрд рублей), положение дел в них складывается разное. 30 «проблемных» домов против 242 аварийных. Дольщиков практически в три раза меньше, чем людей, которые проживают в аварийных квартирах.

«Сильные» застройщики стали продавать квартиры после завершения строительства, что несет гораздо меньше рисков для покупателей. На рынке многоквартирного строительства произошло очищение от слабых «точечных» застройщиков и застройщиков-авантюристов, сегодня доминируют те, кто застраивает город кварталами или целыми районами.

По отношению к аварийному жилью, к сожалению, такой оптимизм сложно применить. Омичи сначала с трудом добиваются признания дома аварийным (иногда получению такого статуса способствует только обрушение или другое происшествие), а затем годами продолжают жить в небезопасных условиях, так как срок расселения наступает только через пять и более лет.